г. Курган
(3522) 46-66-06
ЖУРНАЛ: , ТЕМА: Бизнес

Параллельные миры

09.03.2017
Параллельные миры

"У нас любой закон трактуют против застройщика: ищут, не как помочь местному предпринимателю, а как не дать ему развиваться".

#курган

ТЕКСТ: Анастасия Мазеина

Театр начинается с вешалки. А каждый новый проект Александра Бабочкина – со скандала. По крайней мере, поводов для новостей с броскими заголовками он дает предостаточно. Одним словом, бунтарь, который не ищет легких путей. Решительный и целеустремленный, он считает, что делать бизнес в Кургане так же просто, как ездить на велосипеде, который горит, и все вокруг горит синим пламенем. Впрочем, объективности ради, есть в его словах то, с чем невозможно не согласиться.

- Расскажи о положении компании сегодня. Вы по-прежнему «Сибирский газовик»?
- Да, это бренд, под которым мы всем известны. Планов и идей у нас как всегда много. В свое время я инвестировал немалую сумму в земельные участки – нам есть где строить и развиваться. Сегодня в активной стадии два объекта – ЖК «Талисман» в поселке Лесной (пять минут езды от города) и 16-этажный «Триумф» в самом центре Кургана на пересечении Кирова-Горького. Оба интересны с точки зрения и архитектуры, и наполнения.
«Талисман» – чисто семейная история. На каждую квартиру как минимум одно машиноместо, а то и два. Огромная территория с лесом: свежий воздух, шикарный вид из окна. Спортивные площадки, аутентичный детский комплекс в виде дома Бабы Яги с горками, мангальная зона. При этом строгое разделение: парковки с лицевой стороны, где входы в подъезды, за домами – закрытый двор, где нет автомобилей, пространство для полноценного отдыха.
Сами дома из кирпича с дорогими фасадами, красивой отделкой. На каждом этаже свои планировки. На первом – квартиры с палисадниками, где можно поставить бассейн, разбить клумбы, пожарить барбекю, на четвертом – с потолками до 5 метров: на антресолях можно разместить библиотеку, кабинет или дополнительную спальню... И цена сказочная – от 30 000 рублей за квадратный метр. Продаем на уровне себестоимости: кирпич и металл подорожали больше чем на 20% – мы не изменили прайс.

Этот проект я выхаживал как своего ребенка. Считал, что он достоин существовать в реальности. Изначально это были таунхаусы, каждый по 350 квадратов. Мы переоценили рынок, и этот формат вначале был не востребован. Друзья говорили: неправильно ты его назвал, талисман – это же оберег, амулет, он всегда с тобой, разве можно его продать? Потом изменили проект – разбили секции на квартиры. И сразу появился интерес. Первая очередь почти вся раскуплена: некоторые квартиры уже отремонтированы «под ключ», ждут заселения жильцов. Весной планируем ввести ее в эксплуатацию. В конце года – вторую. Там на основании изученного спроса мы делаем еще больше нестандартных, двухуровневых квартир площадью 110-120 кв. метров. Именно они понравились многим.

- А «Триумф»? Название многообещающее...
- Для Кургана этот дом единственный в своем роде, таких больше нет и не предвидится. Архитектура – классика в современном прочтении. Много витражного остекления. Стены – высокомарочный керамический красный кирпич с дополнительным утеплением снаружи. А значит, повышенная шумоизоляция, хороший микроклимат – дом дышит, он энергоэффективный. Квартиры с максимально свободной планировкой. Немецкие лифты из нержавейки. Дизайнерская отделка подъездов, лифтовых холлов, чего в Кургане нет. На каждом этаже будут декоративная штукатурка, красивые потолки с эксклюзивными светильниками, пол отделан керамогранитом. А то обычно в квартире ремонт – подъезд убогий настолько, что выйти страшно. В крупнейших городах давно от этого уходят, вкладываются именно в помещения общего назначения. Главная фишка, сердце «Триумфа» – два пентхауса с большими приватными террасами по 90 м2 на 14-м этаже и еще одна терраса на крыше 15-го площадью 200 м2. Можно поставить шезлонги, мангал, диван, кофейный столик – места достаточно. И потолки со вторым светом: в гостиной – 6,5 метра, если не ошибаюсь. Представляешь, какой кайф: спальня с панорамным окном, и ты как на ладони видишь весь город. Или лежишь в ванной, а там витраж от пола до потолка, и ты смотришь вдаль, в небо, а не упираешься взглядом в стену. Суперпроект)))

- Кто его автор?
- Это наша совместная работа с архитектором. Вместе рождали планировочные решения, перерабатывали – для меня это как хобби. Кстати, дом выглядел гармоничнее, когда балконы выходили на улицу Горького, над тротуаром, но администрация города наложила вето. Хотя нет ни одного запрещающего закона. Пришлось подстраиваться.

- Что заставляет тебя строить нетиповое жилье? Учитывая, что на крупнопанельных многосекционных домах вы бы заработали больше, потому что продавать проще. Хочешь оставить имя в веках?
- Иногда мы даже себе не признаемся, чем мотивированы наши поступки. Тот же «Триумф» можно было сделать дешево и сердито. Но я считаю, что в регионе с таким ресурсом кирпичного домостроения, как у нас, строить панельные дома в центре города – преступление. На современном фундаменте, на бетоне той марки, которую мы используем, кирпичное здание спокойно простоит 150 лет, и к фасадам не надо будет прикасаться чуть ли не полвека. Застройщик должен гордиться тем, что делает, неважно, элитное это жилье или социальное.
Мне больше по душе индивидуальные дома, а не многоподъездные «свечки». Конечно, и они – неотъемлемая часть города. Но любой объект должен обладать своим лицом, выразительным внешним видом, а не быть типовой коробкой.

- Тебе согласовали высотность?
- Да. Мы делали визуализацию, подтверждали, что рядом нет памятников архитектуры, получали постановление правительства Курганской области о том, что можем строить 16 этажей. То есть проходили процедуру, как положено, со всеми экспертизами. Кроме того, градостроительный совет сказал: «Дом здесь уместен, он будет смотреться вполне гармонично».

- То есть ты сумел доказать, что «Триумф» вписывается в облик исторической части города.
- Исторической части?.. Наш дом окружают, пятиэтажные хрущевки, серые блочные здания первой горбольницы и статуправления, школа, которой 50 лет, а выглядит на все сто. Ни одного здания с архитектурой, представляющей хоть какую-то ценность, даже не историческую. Наш дом будет только украшать это место.

- Это ведь не единственная проблема, с которой пришлось столкнуться «Триумфу»?
- Зачем о них говорить, если сейчас все решено: претензий к стройке никаких нет.

- Все-таки, из-за чего они были?
- Во-первых, из-за тротуаров. Я решил, что их нужно полностью перекрыть. Козырьки, под которыми люди ходят, небезопасны. Это стройка: бетонная плита упадет – строп порвался или петлю на заводе плохо залили – несчастный случай. Эту вероятность следует исключить. Администрация была против. Хотя там по всем нормативам не то что тротуары, часть дороги должна быть перекрыта. Мне пишут: нельзя. Почему? Вы же, когда трубы меняете, закрываете распоряжением целые улицы. Какая разница? В Екатеринбурге, к примеру, мне предоставили необходимый участок, также на перекрестке, в течение трех недель с момента моего обращения. Потому что понимают: безопасность превыше всего. Я приносил это постановление, показывал, бесполезно. Другой менталитет. У нас любой закон трактуют против застройщика: ищут, не как помочь местному предпринимателю, а как не дать ему развиваться. В итоге мы все равно добились, отвоевали защитную зону, но тем не менее с весны до осени простояли.

- По сути год потеряли.
- К новогодним праздникам дом был бы уже сдан в эксплуатацию. Но пока мы занимались формалистикой, время ушло. Дальше – больше: суд вынес решение, что наш участок относится к культурному слою Кургана и на глубине до одного метра здесь могут находиться какие-то ценности прошлых веков. По моим данным, культурный слой здесь был уничтожен еще в советские годы. К тому же, когда мы получали разрешение на строительство, этого нигде не указывалось. Оказалось, в культурный слой наш участок включили позже по некой методике. Ее никто не предоставил – ладно, включили и включили. Но ведь обязаны были поставить в известность еще до начала строительства. Почему об этом не было сказано? У меня же все документы на руках подписанные. В итоге тоже потраченное время на решение этого вопроса.

- Почему так получается, что реализация почти каждого твоего проекта идет с проблемами?
- Во-первых, администрации изначально надо думать, что именно она выставляет на аукцион, что хочет там видеть. А то у нас получается, сегодня решили, завтра передумали. Нет квалифицированных кадров, никто не отвечает за последствия. Иногда одни чиновники уходят – другие приходят, все: «Это сделали до меня, я не виноват». И никакой ответственности, что ужасно. Допустим, землю на Кирова-Горького мы приобрели с аукциона у администрации города, и, прямо скажем, недешево. Потом начались волнения: лучше бы здесь был сквер. Это неконструктивно.
Плюс всегда находятся люди, которых что-то не устраивает в жизни. Это выливается в протесты против всего.
Такой у нас менталитет: неважно, против чего мы протестуем и есть ли в этом здравый смысл... Никто не хочет подвижек, изменений, развития, роста. Может, из зависти, может, из-за привычки к застою. Задача власти – разобраться, где протесты обоснованы, а где – нет, она должна быть регулятором и учитывать мнения специалистов. Потому что молодежи нужны более современные здания – это люди с другим характером, иным видением. Они хотят жить выше, а не рядом с землей, где вся обзорность – помойка во дворе или грязь под окнами. Они хотят жить в крутом доме с прогрессивными инженерными системами, а не в старой советской панельной 10-этажке. Кого она устраивает, пожалуйста, живите в ней, у нас достаточно такого жилого фонда. Никто же не настаивает. Но остановить прогресс невозможно.

- Я правильно понимаю, ты покупаешь участок земли...
- А потом начинается хождение по мукам)))

- Как с участком на Пушкина-Зорге?
- Слов нет. Два миллиона долларов я отдал за него... Ты бываешь в Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени? Знаешь, что такое стилобат? Одна конструкция – внутри паркинг, сверху детские, спортивные площадки; застраивается не 45% территории, как при обычной 10-этажке (остальное – двор), а практически весь участок, который в этом случае используется эффективно. Здесь можно было бы построить такой же. Я сделал проект 25-этажного дома – красивейшего, в стиле МГУ. Часть жильцов соседнего дома по Зорге, 20 в истерике – не хотят рядом высотку. Прошли публичные слушания: одни за то, чтобы создавались новые рабочие места, чтобы в городе появилось современное здание, другие кричат, что оно им не нужно, у них с канализацией в подвале проблемы. Так это вопросы ЖКХ. При чем здесь строительство нового дома? Давайте разговаривать конструктивно. Все аргументы недовольных упираются только в одно: они привыкли, что рядом ничего нет, им так комфортно, ничего не надо менять. Когда ТЦ «Пушкинский» строили, люди (кстати, именно с этого дома) тоже писали жалобы, зато сейчас не нарадуются. Специфика менталитета, о чем я уже говорил...

- Чем окончилось дело?
- Будем строить здесь дом с торговыми площадями. В ближайшее время продолжим проектирование объекта. Все сети нами вынесены еще осенью: электрокабели, канализация из-под пятна застройки. Надеюсь, летом приступим.

- Есть еще площадки, интересные тебе для застройки?
- Есть. Тот же объект компании «Спэлс» на Куйбышева. Еще в 2012 году я выкупил у них недострой, который пять лет стоял брошенным. Надо его «вытягивать».
Или участок 50 га в 15-м микрорайоне Заозерного прямо за Ледовым дворцом. Основную его часть займут коттеджи небольшого формата – 100-150 м2, выполненные из кирпича, газобетона, СИП-панелей, оцилиндрованного бревна, остальное – малоэтажная застройка. Каждый квартал будет построен в своем стиле, архитекторы уже работают над тем, чтобы в целом поселок смотрелся гармонично. В шаговой доступности инфраструктура Заозерного – детский сад, школа, магазины, общественный транспорт. Проложим асфальтовые дороги, проведем газ, городской водопровод и канализацию – все, что нужно для комфортной жизни. Мы планируем расчистить водоем, сделать береговую линию и собственный пляж. Вместо маленькой песочницы и одинокой качели во дворе каждого дома в зоне малоэтажной застройки сделаем один большой детский парк, как на улице Тобольной. Начнем строить уже в этом году, прогнозируем, что дом 100 м2 вместе с участком обойдется примерно в 1,5 млн рублей – цена двухкомнатной квартиры.
Много средств мы вложили на расселение частного сектора в районе Блюхера и Бурова-Петрова. Одна жительница до последнего просила за свои полдома сперва пять, а потом семь миллионов, но его реальная максимальная цена - один миллион. Хорошо, что с первого января в силу вступил новый закон. Теперь, если участок считается приоритетным в плане развития города, я могу расселить эту территорию через суд и, исходя из независимой экспертной оценки, заплатить собственникам реальную, а не завышенную в разы стоимость их жилья!

- То есть будешь строить на Блюхера и Бурова-Петрова?
- Да, собираюсь. Но дело в том, что с этой территорией серьезный вопрос. Когда Богомолов еще был губернатором, я вел переговоры, чтобы местную ЛЭП на 110 кВт опустить под землю, в кабели. Мои планы совпали с городскими, так как готовилось строительство бурово-петровской дороги. Сейчас все заглохло. Зато в бюджет закладывают 142 млн на дорогу, ведущую к деревне из 7 человек. Почему-то это приоритетнее, чем обустроить центр Кургана, где живут 350 тысяч человек. Абсурд.

- Деньги, которые ты вложил в покупку земли, сегодня работают или прокисают?
- Не работают, потому что город и экономика страны в целом находятся в депрессии. В цене выросли стройматериалы, электричество, а цена на квартиры снизилась почти до себестоимости. Новое жилье продается по стоимости вторички. Застройщики не могут позволить себе накрутку выше 10-15%. И это при всех рисках, на которые они идут, при кредитах под большие проценты. Мне этой головной боли хватило еще в 2008-м.

- С тех пор ты не кредитуешься?
- Нет, строю исключительно на собственные средства. Еще один проект, приоритетный для нас в ближайшие несколько лет, – отель в Подмосковье на 700 номеров с зоной коттеджей. Со временем он войдет в тройку лидеров. Земля в собственности, что вообще дорогого стоит, вся инфраструктура готова, вокруг лес, вековые дубы... Да и с точки зрения логистики идеальное место.

- Где именно?
- 20 км от МКАДа, сразу за Нахабино. Москва сегодня единственный финансово устойчивый регион, там мы развернемся в полную силу. Но это к слову, вернемся к Кургану. Я считаю, нужно срочно менять отношение к архитектуре, сносить старые и строить красивые, разноплановые дома. Требуется масштабная реконструкция центральной части города, которая занята панельками, домами сталинских, хрущевских, брежневских времен. Надо избавляться от них, пока не поздно: с каждым годом они ветшают сильнее, и проблема нарастает как снежный ком. Позже будет невозможно единовременно заменить весь центр. А у нас территория от Климова до Горького, от Пролетарской до Красина – зона строгого регулирования, проект которой разрабатывали еще в 87-м году, то есть 30 лет назад. Этот документ действует до сих пор. Наша власть не готова отменить его или пересмотреть. Это удобно: если своим надо, мы порешаем, снимем ограничения, а захотим – оставим, и хрен вы там что-то построите.
Что касается исторической части, по моему мнению, это должна быть отдельная локация, например на кусочке Советской или Куйбышева. Территория рядом должна застраиваться, но так, чтобы появляющиеся новые здания поддерживали архитектурные решения прошлых веков. Сейчас на центральных улицах облупившиеся фасады, дома выглядят, прямо скажем, страшно, а мы говорим: сохраним исторический облик города! Какой облик? Начиная с 50-х годов, Курган активно перестраивался, нужно было массово возводить жилье, но все, кто приезжал сюда в то время, называли его городом-садом. Было много зелени, парков, по улицам ходили поливальные машины, Тобол был судоходным... Людям нравилась та атмосфера. Сейчас большинство деревьев вырублены, скверы уничтожены, горсад застраивают, Тобол камышом зарос...
Проблема еще и в том, что у людей путаница в сознании: подменяют понятие «памятник истории» «памятником архитектуры». Последних в городе не больше пяти. Достойных, представляющих настоящую ценность. Остальное – объекты исторического наследия. Допустим, в здании на Куйбышева была первая пионерская организация. Поэтому мы его сохраняем. Так сделайте в нем музей. Почему там женским бельем торгуют? Наполнение должно соответствовать, тематически совпадать. Или здание на Советской, 95 – находится в частной собственности и восемь лет подряд «продается на кирпичи». Там уже ничего не осталось, восстанавливать нечего. Давно нужно определиться, что с ним делать, – действовать более динамично. Да и зачем вообще оставлять все, что построено до 1900-х годов? По сути это типовые мещанские дома, у которых нет особой культурной значимости. А в некоторых еще и люди живут, мучаются без удобств. Нужно сберегать только настоящие бриллианты, как, допустим, «Теремок» за прокуратурой на Красина – красиво, интересно, имеет место быть. Прочее – без жалости сносить.

- Разве в городе нет организаций, которые за этим следят?
- У нас нет даже главного архитектора, а чиновники не имеют строительного образования. Поэтому нужно создать сообщество людей, которым город не безразличен: юристов, архитекторов, общественников, историков, девелоперов. Чтобы они выработали реальную стратегию, как причесать центр, как привести фасады магазинов к единой стилистике. Сейчас нет и требований к внешнему виду зданий. Захочет подрядчик от балды выкрасить дом на Коли Мяготина в оранжевый цвет – выкрасит. Захочет поликлинику на углу Томина-Коли Мяготина отделать металлическими панелями, несмотря на квартал оштукатуренных домов, – сделает. А теперь вообще хотят дома в центре сайдингом обшить по программе капремонта. Весь Заозерный – стандартное панельное домостроение, раскрасили фасады разными цветами – и все равно это однотипные бетонные коробки. Покажите мне хоть один красивый новый дом. Где там архитектура? Нынешняя политика городских властей, направленная на застройку Заозерного, в принципе неверна. На форуме урбанистов уже озвучили, что этот район себя исчерпал. Дороги перегружены. Строящиеся торговые центры не способны заменить инфраструктуру центральной части города с ее парками, театрами, набережной, которая однажды должна появиться. Новое жилье должно появляться в центре, где рабочие места сосредоточены в шаговой доступности (мы сразу снижаем автомобилепоток), но при нашей экономике реально рассчитывать только на снос частного сектора одноэтажных индивидуальных жилых домов. Остальное просто не потянем.

- И есть что сносить. Улица Климова например.
- Я об этом и говорю. Смысл в том, чтобы создавать точки притяжения в центре города – строить кварталами, как мы хотим сделать на Блюхера и Бурова-Петрова. И сегодня у города появляется понимание, что так делать нужно. Надеюсь, новое законодательство позволит реализовать стратегию развития этой территории и возвести два полноценных квартала с хорошей видовой архитектурой. Комплексно, а не клочками.

- Ты видишь смысл в реновации промышленных территорий в жилые или коммерческие?
- Смотря где. Если говорить о том, чтобы из Дормаша сделать жилой комплекс, я «за» обеими руками. Там есть памятники архитектуры, на которых предлагали развернуть арт-квартал. Мне кажется, это было абсолютно верной идеей: получилось бы совмещение жилой недвижимости и общественной зоны. А вот Климова надо вычищать и застраивать в единой архитектурной концепции, а не раздавать кусочками разным компаниям под электрические подстанции (были подобные прецеденты, но, надеюсь, с приходом новой команды прежние решения будут аннулированы и правила игры станут прозрачными, понятными для всех). И застройщик должен быть известным, с положительным багажом, способным вытянуть целый квартал. Нужно избавляться от панельных домов в центре города. Это пережиток прошлого. Вы видели в центре Екатеринбурга панели? Нет, потому что там люди себя уважают и считают нормальным окружить себя достойной архитектурой.

- А что бы ты сам предложил нашим властям с этой точки зрения?
- Я уверен, что на центральных улицах нужно воздвигать не просто дома, а интересные объекты современной архитектуры. Одну из идей – куб, стоящий на ребре, – мы предлагали воплотить на Куйбышева-Савельева. Это гостевой маршрут, напротив расположены малоэтажные ФОКИ, соответственно, здание тоже было бы невысоким, но нескучным и уместным в контексте окружающей среды. Однако мы понимаем, что такой объект не может быть жилым, скорее, это офисный центр, работающий на имидж города. Офисы у нас практически не востребованы, а строить такое здание дорого из-за сложного конструктива, поэтому я считаю, земля должна быть выделена бесплатно, чтобы компенсировать эти затраты. Мы готовы рассмотреть свое участие в данном проекте, если руководству города и области он интересен.

- Городу выделяют 60 млн рублей на благоустройство дворов, как бы ты ими распорядился?
- Я бы распределил по миллиону на двор и сделал площадки от 24 районов Курганской области – пусть каждый себя презентует. Оставшуюся часть город освоил бы самостоятельно. Уложиться в эти деньги можно спокойно: спортплощадка в «Талисмане» с уличными тренажерами и турниками, с навесом (точно такая же стоит в ЦПКиО) обошлась мне в 400 000 руб., а детский городок, который мы делали сами, – не больше 300 000 руб. Можно было бы устроить творческий конкурс, соревнование по креативности. Умельцы-то есть везде: столяры, плотники, кузнецы – люди, которые ко всему подходят с душой. Лучшие площадки, самые интересные, можно было бы представить другим регионам. В урбанистической Москве как раз не хватает оригинальных детских игровых зон, например, для парковых ансамблей. Думаю, пошли бы заказы на такую продукцию. Но, я так понимаю, дело кончится заказом типовых площадок, произведенных на каких-то комбинатах. Да еще и за пределами Курганской области. Деньги опять не останутся у нас: их выведут прочь, налоги и рабочие места будут задействованы в другом регионе. Чиновники ни за что не хотят нести ответственность. В Кургане рождаются интересные идеи, но люди, которые принимают решения, убивают их на корню. Поэтому город такой, какой есть: серый, грязный и некрасивый.

- Как думаешь, у Кургана есть потенциал?
- Потенциал есть всегда. Но верю ли я, что город будет развиваться? Нет. Будет ли он меняться внешне? Конечно, но думаю, что не в лучшую сторону. Людей, стремящихся сделать что-то уникальное, интересное, становится все меньше. Взять вот Владимира Босова. Видела его «замок» возле Ледового дворца? Изначально человек планировал построить эту красоту на Голикова, но ему там не выделили земли, хотя проект достоин центра города. Почему? Как оказалось, все уже поделено и расписано. Зато разрешили построить склад «Люкс-воды» на Аллее славы. Места другого нет? Желания многих предпринимателей внести позитив разбиваются в прах о чиновников, которым наплевать на город. Людям больше по душе убогие панельные десятиэтажки. Они не понимают: красивые здания увеличивают качество городской среды, ее стоимость, потенциал. И, видимо, не поймут этого никогда. Что с этим делать? У меня нет рецепта. Единственное, открывать филиалы сильных учебных заведений – это, пожалуй, один из немногих способов задержать молодежь в Кургане. Тогда здесь будут специалисты и, возможно, изменения к лучшему.

Фото: Анна Макарова, Евгений Кузьмин